創(chuàng)業(yè)者逃離寫字樓：寧賠1.5個(gè)月租金也要退租

　　疫情下，創(chuàng)業(yè)者開啟“逃殺”模式——搬離寫字樓。

　　有公司業(yè)務(wù)量縮減，裁掉1/3的員工，退掉300多平的辦公室，選擇搬到小且便宜的場(chǎng)地繼續(xù)堅(jiān)持;

　　有租用1000多平的大公司，裁掉員工后，辦公室空間大范圍閑置，但租期又未到期，所以只能找到中介方尋求轉(zhuǎn)租，以節(jié)約開支;

　　有創(chuàng)業(yè)者因疫情影響徹底停滯，只能暫時(shí)解散員工，即使賠上一個(gè)半月的違約金，也要把辦公室退掉，為的就是為未來(lái)再出發(fā)節(jié)約彈藥。

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　　創(chuàng)業(yè)者們?nèi)兆硬缓眠^(guò)，依靠他們生存的寫字樓業(yè)主方、租賃中介、辦公空間運(yùn)營(yíng)方們，同樣悲慘。

　　有創(chuàng)業(yè)者在疫情后被之前不肯讓價(jià)的業(yè)主主動(dòng)找上門來(lái)，對(duì)方寧愿降價(jià)1到2成，也愿意出租;

　　還有創(chuàng)業(yè)者所在的寫字樓之前滿滿當(dāng)當(dāng)，短短3個(gè)月就搬空了1/3，新搬進(jìn)的辦公樓同樣如此;

　　在深圳，有辦公樓的60%都被承租公司退租，還有已經(jīng)進(jìn)駐10年的承租公司選擇退出市場(chǎng)，更有中小型的共享辦公空間5家店變1家店。

　　疫情下，辦公空間的閑置率開始居高不下。因此為了活下去，不少辦公空間的運(yùn)營(yíng)方已經(jīng)開始將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向企業(yè)服務(wù)，降低租賃業(yè)務(wù)比重，改為幫助入駐企業(yè)向政府申請(qǐng)補(bǔ)貼等，或者在線上幫企業(yè)解決推廣、營(yíng)銷、融資對(duì)接等問(wèn)題，從而降低運(yùn)營(yíng)虧損。

　　此外，還有一些空間運(yùn)營(yíng)方，開始改變“二房東”的模式，選擇輕運(yùn)營(yíng)方式，降低運(yùn)營(yíng)成本。

　　眼下，辦公租賃行業(yè)何時(shí)回暖依舊遙遙無(wú)期。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，未來(lái)一兩年內(nèi)，依舊比較悲觀。甚至有人認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，市場(chǎng)的春天也許要幾年后才能到來(lái)。

　　注：本文內(nèi)容主要來(lái)自鉛筆道記者采訪和網(wǎng)絡(luò)公開信息，論據(jù)難免偏頗，不存在刻意誤導(dǎo)。

　　創(chuàng)業(yè)者退租節(jié)流

　　“我們已經(jīng)在裝修新的辦公室了，再過(guò)兩個(gè)多月就搬家。”上海某大宗類創(chuàng)業(yè)者王靖向鉛筆道透露，因?yàn)橹�前政府覺得大宗類公司有集聚效應(yīng)，就推薦他們搬去上海的另一大宗商品公司旁邊。

　　本來(lái)之前還有點(diǎn)猶豫，因?yàn)榘峁�司事�?wù)繁瑣，但在上個(gè)月，通過(guò)政府牽線，王靖看了兩家辦公租賃場(chǎng)地后，就選擇了搬公司，并立即將公司的注冊(cè)地?fù)Q成了新辦公地。

　　他解釋，因?yàn)檎�府介紹的這兩個(gè)辦公租賃場(chǎng)地雖然并非政府產(chǎn)業(yè)，但都是與政府合作的項(xiàng)目。“新辦公室享受了政府的區(qū)位政策后，租金更便宜了，政府還會(huì)給企業(yè)提供一些辦公租房補(bǔ)貼，這樣其實(shí)也能為企業(yè)在疫情中增加一點(diǎn)現(xiàn)金流。”

　　與主要受政府引導(dǎo)才做出搬家決定的王靖不同，年后，很多創(chuàng)業(yè)公司選擇搬家則多是受到疫情影響。有些人員眾多的企業(yè)甚至也因?yàn)闃I(yè)務(wù)縮減、裁員，不得不開始在辦公場(chǎng)地上想辦法節(jié)流。

　　主營(yíng)線下服務(wù)的北京創(chuàng)業(yè)者劉偉，因?yàn)橐咔橛绊懀�公司業(yè)務(wù)縮減，他不得不進(jìn)行裁員。他表示，公司裁了近三分之一的人員，“之前的辦公室有300多平，對(duì)于現(xiàn)在的人員來(lái)說(shuō)太大了，所以就換了一個(gè)面積小且便宜的場(chǎng)地。”

　　一名從事寫字樓租賃業(yè)務(wù)的中介人員曾向媒體透露，公司最近來(lái)了不少大租戶，都表示希望能分租出去一部分辦公面積。他們的寫字樓原本都是1000平方米起租，但很多公司裁員后，用不了這么大的辦公面積，租賃又還沒到期，所以希望轉(zhuǎn)租出去節(jié)約一些成本。

　　此外，從事出境游的創(chuàng)業(yè)者程偉，則選擇直接全面退租，且暫時(shí)不打算尋找新的辦公場(chǎng)地。程偉向鉛筆道透露，疫情在全球蔓延，導(dǎo)致他所在的出境旅游行業(yè)全面停滯。

　　4月3日，他選擇將公司徹底暫時(shí)停擺，解散了員工，同時(shí)將剛剛租賃6個(gè)月的辦公場(chǎng)地也進(jìn)行退租。“國(guó)外疫情不知道什么時(shí)候能結(jié)束，公司的日子越來(lái)越難過(guò)，不如將租金省下來(lái)，繼續(xù)撐一撐。”

　　為此，程偉與辦公場(chǎng)地們進(jìn)行了溝通，寧愿賠償對(duì)方1個(gè)半月的租金也要退租。

　　當(dāng)然，也有本來(lái)就打算換辦公環(huán)境的企業(yè)，因?yàn)橐咔榈牡絹?lái)，選擇租用更便宜的辦工場(chǎng)所。

　　廣東一位做智慧酒店設(shè)備的創(chuàng)業(yè)者王亮向鉛筆道表示，公司年前就準(zhǔn)備搬家，但因?yàn)橐咔橛绊懮�意不好做，如果搬家還要投幾萬(wàn)元在裝修上，所以一直在猶豫。

　　最近，雖然還沒找好地方，但他還是決定搬家。王亮表示，他年前看的辦公場(chǎng)地，現(xiàn)在都松口降價(jià)了，甚至愿意向租戶降價(jià)1到2成。

　　顯然，受疫情影響，市場(chǎng)持續(xù)低迷，企業(yè)現(xiàn)金流壓力變大，選擇退租或縮減辦公面積以降低公司成本支出，延長(zhǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)周期，已經(jīng)成為疫情中很多創(chuàng)業(yè)公司的共同選擇。

　　整棟辦公樓 一下搬走1/3

　　隨著創(chuàng)業(yè)公司大面積退租，從事辦公租賃業(yè)務(wù)的公司日子也不好過(guò)了。

　　“可能會(huì)崩潰吧。”王靖感慨，他之前所租賃的寫字樓樓一共有10幾層，他們公司租賃了第三、四層的部分場(chǎng)地。他們搬走后，寫字樓這兩層就空了。

　　此外，他得知，同一棟樓里的另一家體量比他公司還要大的企業(yè)也要搬走了。“我們兩家走，一共就要帶走5層，至少1/3的體量，基本空了。”

　　不僅這棟辦公樓存在空置率過(guò)高的問(wèn)題。王靖發(fā)現(xiàn)，他即將搬進(jìn)的辦公樓，閑置率也很高。“配套環(huán)境、位置都很不錯(cuò)，房租也合理，可能是園區(qū)比較新，沒有聚集效應(yīng)，空置率很高。”

　　事實(shí)上，隨著企業(yè)們紛紛退租節(jié)流，不管是寫字樓，還是共享辦公，空置率都呈上升趨勢(shì)。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，一季度深圳寫字樓空置率為24.6%，環(huán)比上升2.6個(gè)百分點(diǎn)，空置率位居四大一線城市之首。

　　“目前這個(gè)階段確實(shí)不太好做。”一位面向新媒體和電競(jìng)方面招商的產(chǎn)業(yè)園區(qū)負(fù)責(zé)人向鉛筆道透露，他們園區(qū)招商需要挑選符合規(guī)劃業(yè)態(tài)的企業(yè)，一般是已經(jīng)成型的企業(yè)。但現(xiàn)在部分大型企業(yè)主要求穩(wěn)，總是通過(guò)縮減辦公面積或暫緩租賃延長(zhǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)周期。

　　另一位去年10月才完成園區(qū)建設(shè)的創(chuàng)業(yè)者張奎更是“苦不堪言”。他們園區(qū)本來(lái)想在開年的時(shí)候低價(jià)招商，積攢用戶。“我們租3元/平方米/天，現(xiàn)在因?yàn)橐咔椋�我們才開始招租，有不少閑置面積。”

　　可怕的是，現(xiàn)在對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)說(shuō)，就算是低價(jià)的租金，并不能輕易獲得租戶們的青睞。因?yàn)闃I(yè)主們?yōu)榱俗尶罩寐式档停�大部分�?chǎng)地租賃方都不得不選擇降低租金。

　　“年前我們看的辦公場(chǎng)地中，很多死活不肯降價(jià)的現(xiàn)在也都主動(dòng)松口了。”上述創(chuàng)業(yè)者王亮也透露，近日，一些之前開價(jià)過(guò)高的出租方也通過(guò)中介來(lái)問(wèn)他是否還要租辦公室，降價(jià)都愿意出租。

　　事實(shí)確實(shí)如此，一位辦公租賃中介向鉛筆道表示，現(xiàn)在大部分商業(yè)辦公樓的業(yè)主能夠接受10%-18%的租金降幅，但現(xiàn)在租戶們處于節(jié)流的考慮，往往希望將價(jià)格降到30%，甚至40%。

　　轉(zhuǎn)型、撤退，行業(yè)回暖或要等幾年

　　疫情下，即便平臺(tái)降租，但閑置率依舊居高不下，這也讓不少辦公空間將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向企業(yè)服務(wù)。

　　“其實(shí)從去年開始，受經(jīng)濟(jì)下行影響，共享辦公的環(huán)境就不好，我們也開始向企業(yè)定制服務(wù)業(yè)務(wù)做轉(zhuǎn)型。”一家共享辦公租賃平臺(tái)創(chuàng)業(yè)者劉永向鉛筆道介紹，過(guò)去他們公司的租賃業(yè)務(wù)比重。

　　因?yàn)橐咔椋瑒⒂赖墓�司開始更加關(guān)注企業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)。“我們?yōu)榇蟆⒅衅髽I(yè)定制服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)占比到75%左右的收入。”

　　現(xiàn)在，他們公司不僅通過(guò)服務(wù)，幫助入駐企業(yè)向政府申請(qǐng)一些補(bǔ)貼政策等，還在線上幫企業(yè)解決推廣、營(yíng)銷、融資對(duì)接等問(wèn)題，從而降低運(yùn)營(yíng)虧損。

　　劉永表示，辦公空間尋求轉(zhuǎn)型在疫情期間很常見。除了開發(fā)企業(yè)服務(wù)增收之外，還有不少品牌開始選擇不再向業(yè)主付租金，而是跟業(yè)主或政府合作的方式，僅負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工裝修、家具等，與業(yè)主分成，以減少運(yùn)營(yíng)成本。

　　除了上面兩種尋求生存的方式，一些中、小共享辦公平臺(tái)則選擇了及時(shí)止損、撤退。

　　近日，據(jù)媒體報(bào)道，深圳本土聯(lián)合辦公空間思微SimplyWork在深圳運(yùn)營(yíng)8個(gè)空間中，南山科技園和龍崗坂田已經(jīng)被優(yōu)客工場(chǎng)收購(gòu)。據(jù)南山科技園的工作人員介紹，思微在南山科技園一帶布局了5家店，“現(xiàn)在只留下這一家，其他店都撤了。”

　　報(bào)道稱，寫字樓的承租公司也在撤退，深圳福田中心區(qū)的財(cái)富大廈，60%的樓層被承租公司退租。目前，承租公司已全部撤離;兩三個(gè)月前，進(jìn)駐京基100長(zhǎng)達(dá)10年的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商MFG在合同期滿后也退出。

　　行業(yè)內(nèi)新一輪洗牌正在進(jìn)行，但辦公租賃行業(yè)何時(shí)回暖似乎還遙遙無(wú)期。

　　劉永認(rèn)為，未來(lái)一兩年內(nèi)，辦公租賃行業(yè)依舊比較悲觀。

　　他解釋，今年5月中旬，Twitter宣布員工可以“永遠(yuǎn)”在家辦公。如果未來(lái)更多公司加入這一行列，共享辦公企業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在疫情后面臨的，將是行業(yè)格局的永久性改變。

　　事實(shí)上，近幾年，遠(yuǎn)程辦公行業(yè)加速發(fā)展，以遠(yuǎn)程辦公平臺(tái)為例，2012—2017年五年年均復(fù)合增長(zhǎng)率在96%。有報(bào)告顯示，未來(lái)包括視頻會(huì)議、語(yǔ)音聊天、內(nèi)容共享等在內(nèi)的移動(dòng)辦公與協(xié)作市場(chǎng)規(guī)模將在2022年達(dá)到430億美元。

　　另一位業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，不僅今、明兩年內(nèi)，辦公租賃行業(yè)面臨的嚴(yán)酷環(huán)境。“隨著經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，市場(chǎng)的春天也許要幾年后才能到來(lái)。”

　　(受采訪者要求，文章中人名均為化名。)