長租公寓爆爆爆，房東租戶哪里逃？

　　大學生進入社會的第一場硬仗，是租房。

　　年輕人的背井離鄉(xiāng)，打造出規(guī)模超過萬億的租房市場。

　　2017年，憑借“高收低租”、“長收短付”的優(yōu)勢，長租公寓進入年輕人的視野，并火速成為創(chuàng)業(yè)風口，資本、創(chuàng)業(yè)者、地產商、金融機構紛紛涌入。

　　短短兩年后，長租公寓密集爆雷。2019年全年，資金鏈斷裂及跑路的長租公寓多達45家。進入2020年，情況仍在加劇，近一個月間，跑路的長租公寓已達到15家。

　　長租公寓市場泡沫破滅，沖擊著數以千計無房可住的租戶和無租可收的房東。

　　來勢洶洶的爆雷潮

　　8月27日，杭州長租公寓“友客”爆雷。友客公寓的房東和租客陸續(xù)收到一條短信，發(fā)件人自稱是友客公寓工作人員，短信中提到公司要求暫停打款給業(yè)主。

　　發(fā)件人還表示，自己對此事也“一臉懵逼”，不知道能否拿到工資。

　　隨后，成立不足一個月的友客廣州分公司也人去樓空。

　　據新京報報道，杭州友客公寓跑路之后，據志愿者團隊統計，友客公寓“跑路”事件總涉及人數超5000人，金額近2億元。其中，涉及的租客平均受損24650元，最大受損達14.4萬元;涉及的房東平均受損69827元，最大受損達31.2萬元。

　　友客并非孤例。

　　僅其所在的杭州，就有喔客、沃客、青客、巢客、三彩家、城城找房等多家長租公寓爆雷。

　　天眼查APP數據顯示，今年8月，全國有15家長租公寓爆雷。上海、成都、合肥、深圳、蘇州等多地都有長租公寓平臺相繼爆雷。

　　大部分已爆雷的長租公寓都采取了類似的模式——高收低租，以高出市場價10%-20%的價格從房東手里拿到房源，然后以市場價5-7折出租。

　　高租金吸引房東，低租金吸引租戶，但房東的房租按月給，租戶的租金按年收。短時間內，平臺可以聚攏大量資金，隨后公司倒閉，卷款跑路。

　　只剩下房東和租戶兩方受害者，難以協調。

　　租戶通常都交了較長期的租金，但房東沒拿到錢必然不愿意繼續(xù)提供房屋，交了錢的租戶無房可住。或者已經入住的租戶不肯搬家，房東每天上門催著退房，引發(fā)矛盾。

　　最好的情況，是雙方達成友好的協議，各自承擔部分損失，并將矛頭一致對準跑路的中間商。但如果雙方不能達成一致，每一對受損失的房東與租戶，都可能是社會的隱患。

　　就連全國連鎖的長租公寓品牌都很難獨善其身。在各地長租公寓品牌頻頻爆雷之際，號稱“最懂年輕人”的蛋殼公寓也陷入了風波之中。

　　9月初，蛋殼公寓因為在全國多處無故斷網，遭到了租戶的投訴。很多租戶稱，蛋殼公寓從8月中旬開始斷網超半月，聯系客服無回應，或者答復不清晰。聯系管家回復不及時，完全沒有解決問題。

　　8月31日，工信部通報101家存在侵害用戶權益的APP產品，蛋殼公寓因為涉及違法收集用戶信息而上榜。

　　9月14日，工信部發(fā)布《關于下架侵害用戶權益APP的通報》，對23款未按要求完成整改的APP產品進行強制性下架，蛋殼公寓依然在列。

　　蛋殼公寓是長租公寓的代表之一。

　　成立于2015年，蛋殼公寓曾屬于鏈家旗下的自如，2016年開始獨立運營。

　　蛋殼公寓的招股書披露，截至2019年9月30日，該公司運營的房源數量為40.6萬間，比2015年底的2434間暴漲了166倍。

　　數據顯示，目前蛋殼公寓旗下運營公寓數量約42萬家，覆蓋全國13個城市，其中北京、上海、深圳三個一線城市的公寓數量占比近半。

　　但市場規(guī)模是燒錢燒出來的，蛋殼一直難以走出虧損。蛋殼公寓2020年第一季度財報數據顯示，今年一季度蛋殼公寓凈虧損為人民幣12.34億元，同比擴大51.23%，上年同期凈虧損為人民幣8.16億元。

　　此外，自2017年到2020年第一季度，蛋殼公寓累計虧損已經達到人民幣63.13億元，蛋殼公寓的資產負債率也從2018年的82.62%增長至2019年的95.78%。

　　大到公司戰(zhàn)略、小到每一位住戶的需求，上到行業(yè)頭部、下至成立幾天的新公司，整個長租公寓行業(yè)都失去了前進方向。

　　究其根源，在于長租公寓的模式。

　　成也模式，敗也模式

　　2017年，長租公寓成為風口。

　　對于房東和租戶而言，長租公寓的出現是一劑不苦口的良藥，因為租房行業(yè)“苦黑中介久矣”。

　　長租公寓出現之前，租房是完全C2C的，海量房源與海量租客之間，只有電線桿子上的小廣告和三五成群的黑中介。

　　黑中介不會對租戶公開房源、房價等關鍵信息，租戶無法在比較中選擇最合適的房子，房東也很難以滿意的價格找到滿意的租戶。

　　長租公寓帶來了統一收房、統一裝修、統一管理的方式，保證房屋信息真實且公開，明碼標價，房東和租戶都掌握了一定的主動權。

　　因此，長租公寓以摧枯拉朽的姿態(tài)橫掃了租房市場，幫助“租房正規(guī)化”邁進了很大一步，這是不能否認的功績。

　　但成也模式，敗也模式。

　　長租公寓的模式就是“高收低租”、“長收短付”。

　　一開始，長租公寓的盈利模式并不模糊，就是中間商賺差價。低價收房低價租，薄利多銷，以利潤換市場。再通過一系列附加服務彌補收入。

　　但租房市場太大了，涉及的利益方眾多，誰也無法掌握議價權。

　　為了搶占市場，很多長租公寓平臺以明顯高于市場價的租金從房東手里租房，再以明顯低于市場價的租金出租給租客。平均每套4000元月租的房，計算差價及員工工資，平臺的虧損可能高達上千元。

　　這不是健康的經營模式，但卻是最能搶占市場的模式，其中的損失只能由搶占了市場的平臺自己消化。

　　消化的方式就是“長收短付”。

　　給租戶的租金低，但要一次性交很久，至少也要押一付三;給房東的租金高，但卻是按月付款，雷打不動。

　　由此形成的時間差，成為了長租公寓平臺賺錢的武器，以時間差彌補價格差。

　　當這種故事能夠打動投資人時，就是好的經營模式，通過融資保證現金流，保持良性循環(huán)。

　　但資本退潮后，中小長租公寓平臺無奈之下只得自謀生路，引入金融杠桿，整個行業(yè)開始變味。

　　很多平臺開始鼓勵租客與第三方金融機構簽訂貸款合同，由這些機構將租客合約期內的租金一次性付清，從而將風險轉移給租客和貸款方，租房平臺保證了現金收益。

　　這是典型的惡意使用租金貸行為，租客被迫背上了本不該有的金融負債。這是龐氏騙局，是長租公寓品牌的資金游戲。

　　玩火多了會尿炕，最先爆雷的就是這些長租公寓品牌。

　　今年的租房市場被疫情籠罩，換租需求大幅降低，當新租客入局的速度放緩，以時間差彌補價格差的方式失效，資金鏈必然斷裂，因此導致長租公寓品牌接連爆雷。

　　最終，平臺高層卷錢跑路，只留下房東、租戶和公司員工艱難維權，整個行業(yè)風雨飄搖，矛盾重重。

　　規(guī)模仍在，陣痛仍在

　　盡管長租公寓爆雷不斷，但是租房市場需求仍在，市場規(guī)模不斷增長，長租公寓行業(yè)不能倒下。

　　前瞻網數據顯示，國內長租公寓市場規(guī)模于2019年達到1.73萬億元，2025年的市場規(guī)模預計將會突破3萬億元。

　　需求增長的背后，是租房本身更符合城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的大趨勢。

　　近年來，國內的大規(guī)模流動人口已經穩(wěn)定在2.4億人次，對于更頻繁更換城市和工作的年輕人而言，租房比買房更有吸引力。

　　此外，大眾的社會觀念逐漸變化，租房的民眾接受度逐年提升。2019年有調查顯示，不能接受一輩子租房的人口比例降低到31%。

　　但長租公寓市場爆雷不斷，亟待整頓。

　　8月17日，杭州出臺《關于進一步落實住房租賃資金監(jiān)管相關工作的通知》。

　　《通知》要求住房租賃企業(yè)從8月31日起將相關租賃資金均繳入專用存款賬戶管理，并且在9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對2020年新增委托房源，應將對應房源的風險防控金繳交到位;對存量委托房源，應繳交風險防控金30%，剩余風險防控金繳納時間按規(guī)定順延執(zhí)行。

　　9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布“關于《住房租賃條例(征求意見稿)》公開征求意見的通知”，對于長租公寓市場密集暴雷所引出的一系列問題作出了規(guī)定。

　　針對“高進低出”和“長收短付”運營模式，《征求意見稿》提出，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監(jiān)管。

　　針對“租金貸”問題，《征求意見稿》規(guī)定：住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

　　針對“房東驅趕租客”問題，《征求意見稿》規(guī)定：除法律規(guī)定和合同約定的情形外，出租人或承租人不得單方面解除房屋租賃合同;合同期滿或者解除，承租人應及時騰退租賃住房，出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使騰退。

　　《征求意見稿》還提出，國家支持金融機構按照風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發(fā)展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務。

　　新政一出，官方排雷，也給長租公寓行業(yè)劃定了清晰的范圍與前進方向，至少不再野蠻生長。

　　可以預見，無法適應政策要求的長租公寓品牌會被加速淘汰，這是市場排擠泡沫所無法避免的陣痛期。

　　還會信任嗎?

　　市場是萬億級的市場，需求是幾億人的需求，但落實到個體，就是無數個家庭難以自控的悲歡。

　　背井離鄉(xiāng)打拼一年，可能近半的收入要出在房租上，遇上爆雷跑路的“奸商”，可能全年就白干了，房子被房東收回，還要背上莫名其妙的債務。

　　收回房子的房東也是受害者，過去的房租超時未付，又要尋找新的租客，還要陪著原來的租客一起去打官司。

　　而長租公寓這個曾經遍布雷區(qū)的市場，即便有了政策的規(guī)范，還能得到用戶們的信任嗎?