長租公寓：瘋狂撈錢，然后跑路

　　平地一聲驚雷起，萬頃風雨加于身，割韭菜的鐮刀，這次伸向了與生活最緊密的租房。

　　8月20日，海南每天房屋租賃鄭州公司人去樓空，300多名業主和800多位租客混戰到了一起;

　　8月24日，上海嵐越公寓在浦東的辦公室連夜消失，報案者將派出所門口圍得水泄不通;

　　8月27日，杭州長租公寓友客被查封，有人剛交了2萬多房租，中介就攜款潛逃，留下一地雞毛。

　　8月29日，杭州巢客長租公寓跑路，慘遭血洗的房東和租客已建立起10多個微信群，等待維權。

　　冰山一角下，藏著更殘酷的真相。據不完全統計，近一個月內，全國有超15家房屋租賃公司的創始人或負責人失聯，波及四川、浙江、華南、華東等省份和地區，無數租客面臨無家可歸的困境，涉案金額高達數十億元。

　　曾被視為風口、深受追捧，到如今談“租”色變、臭名昭著，密集爆雷的長租公寓，已淪為徹頭徹尾的“龐氏騙局”。

　　“高收低租”的模式，從開始就挖好了坑

　　細細追溯這些出事的長租公寓，不難發現其共性：都是因為“高收低租”的經營模式出了問題，導致翻車。

　　所謂“高收低租”，即租賃公司們以高價從房東處收取房源，再以低價出租。比如，一個房東打算以6000元的價格出租一套房，長租公寓以6500元的價格拿到房源，再以5000元轉給租客。

　　乍一聽倒像是在做“慈善”，但事出反常必有妖，這種與正常定義中“低買高賣”的商業模式背道而馳的做法，是一個早有預謀的陷阱。

　　長租公寓企業們不計成本高價收房，并非沒有條件，通常房東要和他們簽署一年以上的出租合同，但對應的租金只能1個月1付。

　　低價誘餌拋出后，求租者自然趨之若鶩，長租公寓以天下沒有白吃的午餐為由，提出想要便宜房子，租金須交滿一年。

　　看似必虧的生意，其實中間產生的現金流相當可觀：通過收租戶一年租金，給房東一個月的租費，就得到了11個月的“時間差”。

　　再來算筆賬。一套房子，假如平均每個月3000元，一次性就能收到36000元;如果有100套房源，那就是360萬元現金;如果有1000套房源，那就是3600萬元;如果有10000套房源，那就是3.6億元(堪比一次大額融資)。

　　若是碰上囊中羞澀的租客，長租公寓企業還有“租金貸”作為后招。求房心切的租客們被忽悠去指定的借貸機構，以5%左右的低利率簽署長期貸款合同，長租公寓還是能一次性拿到全年租金(金融機構與長租公寓企業是一筆結清的)。

　　依靠租金貸，長租公寓們既可以拿下初入社會的年輕人這一龐大的租房群體，又可以將租客租金包裝成“資產”，提前從金融機構套取大量現金，積蓄資金池，形成財務杠桿，一本萬利。

　　分析到這里，有沒有品出熟悉的味道。直白來說，“高收低租”的運營模式，瞄準的根本不是利潤，而是租金，這和P2P等非法集資的玩法如出一轍，只不過曾經的標的是“理財產品”，現在則是“出租房”。

　　所以，這種逆操作，注定是條不歸路。高速擴張下，為不斷吸納新房源，做大市場規模(贏得資本青睞)，“高價搶房”的價格戰打得如火如荼。

　　眼見缺口太大，部分長租公寓企業又將圈來的錢挪作其他投資，短期內無法收回，資金平衡被打破后，龐氏鏈條自然無法再順利運轉，卷款跑路成了上策。

　　在信息極度不對稱的情況下，負債和風險直接轉嫁給了租客和房東，這已不止是陰損，而是真正的詐騙。

　　“人在家中坐，禍從天上來”，東窗事發后，全國數以萬計的房東和租客成了無辜的“背鍋俠”，在上海嵐越公寓的維權群里，大部分租客損失都在五位數以上，被迫流離失所。

　　無意苛責房東，畢竟房東也是受害者，很多房東都是“以租養貸”，租金來源被切斷后，極有可能陷入斷供危機，今年2月以來，房東群體還曾遭受長租公寓的“強制降租”風波，不同意就不給打房租。

　　雪上加霜的是，盡管長租公寓已原地遁逃，“租金貸”還在吸著租客們的血。長租公寓欠著金融機構的尾款一天不付清，合同就無法解除，租客們就得按時還貸(即使早已退租)，否則就會留下征信污點，承擔逾期費用，最可怕的是，這種無底洞是看不到盡頭的。

　　“為消除征信的不良影響，我選擇了報警，但等定性的時間太長，現在只能選擇以受欺詐為由提起撤銷合同的民事訴訟。”一位匿名受害者透露，在自己的征信系統上，目前顯示還有4萬多元的貸款沒還。

　　這種以犧牲消費者所有權益，來牟取私利的做法，已徹底脫離了一個正常行業該有的模樣。

　　從風口到臭名昭著，長租公寓自食惡果

　　最初的“長租公寓”，是被寄予厚望的。與傳統中介公司不同，長租公寓憑借服務全面、體驗度優秀、安全性高、品牌保證等優勢，躍升為地產領域新業務的最大風口。

　　國家政策、金融、房源、稅收等全方位的支持，也為長租公寓的燎原添了一把火。2017年，廣州等地方政府還推出“租購同權”，宣布租賃產權跟房屋產權享有同等權利。

　　2018年，城鎮化進程的推進，使得城市租賃市場迎來井噴，租賃人口高達1.9億人，市場規模超萬億。根據預測，2030年我國租賃人口將達2.7億人，整體市場規模達4.2萬億元。

　　也正是這兩年間，入局者紛至沓來，投資機構給出的估值水漲船高。按出身不同，長租公寓市場衍生出幾大派系：包括地產系，如萬科泊寓、龍湖冠寓等;物業系如自如、美麗屋等;互聯網資本為主的資本系如蛋殼公寓、青客公寓等。

　　風光背后，被刻意掩蓋的危機漸漸暴露出來。長租公寓的利潤并不高，據《2019租賃住宅行業白皮書》顯示，國內20個重點城市中，公寓租金回報率僅為1%～3%。

　　而長租公寓走的又是重資產模式，為提升競爭力，長租公寓在取得房源后，通常會進行內部改造，這種類似“二房東”的角色，占據長租公寓市場的主流。

　　業內人士曾算過長租公寓的成本，一棟長租公寓大概在100間房左右，裝修和家電成本在6萬元左右，整棟成本在600萬。

　　而在一線城市，一套28平米的長租公寓，租金約在2600元上下，100間房的每月租金約為26萬元，一年不過312萬元。

　　事實上，長租公寓空置率在40%～50%之間都是常態，這就意味著，100間房中，只能租出去60套，每年租金收入僅為187.2萬元。

　　這意味著，長租公寓企業只能通過規模效應來攤薄成本，兼之來自風投的壓力，長租公寓在激進擴張的道路里越陷越深。

　　擁有更多的房產資源，代表前期建設及改造投入更大，資金流動性也會更差。由于高昂的利息和運營成本存在，“借新還舊”的操作想要持續，每次募集的資金規模，都得比之前更大，極度依賴“資金池”的后果是，只要有一環出了差錯，“爆雷”是必然結局。

　　這種天生畸形的商業模式，本身沒有造血能力，又何來盈利。6月18日，蛋殼公寓創始人高靖被地方政府部門帶走調查，蛋殼股價連續下挫，后又被扒出連續三個財年虧損，2017至2019年，蛋殼公寓凈利潤分別為-2.72億元、-13.7億元、-34.37億元。

　　與此同時，萬科、朗詩、遠洋等房企均在不同程度上相繼宣布“割裂”長租公寓業務，甚至開始出售產權。

　　截至2019年底，全國爆倉的長租公寓品牌超過50家，估值出現大滑坡，哄抬租金、虛假房源、售后推諉等丑聞纏身。

　　禍不單行，突入而來的疫情“黑天鵝”，無疑加速了結局的到來。空置率的陡然升高，使得回款速度滯緩，牽一發而動全身，崩盤來得又快又狠。

　　一念成佛，一念成魔，顯然，長租公寓選擇了后者。

　　跑路前夕瘋狂撈錢，維權之路道阻且長

　　魯迅曾說：“我向來不憚以最壞的惡意，來揣測人心。”這句話放在如今的長租公寓身上，一語成讖。

　　一家公司的經營狀況，不會在朝夕之間就出現質的改變，問題爆發前，常早有預兆，暗潮洶涌中，惡意割韭菜者并不在少數。

　　杭州“友客公寓”在出事前的一個月，瘋狂成立了8家分公司。在此期間，友客還在大肆收房，以杭州都會山為例，該樓盤今年5月底剛剛交付，就被迅速盯上，很多業主都將房子委托了過去，簡直細思極恐。

　　另一家“巢客公寓”的做法則更為荒唐。被證實多次更改公司名稱，從原來的巢客房地產，改成巢客遇家，頻頻爆雷后，又搖身一變為“適享科技”，繼續興風作浪，直到徹底玩不下去，法人、股東、財務來了個全面大撤退。

　　可恨的是，這些大肆撈錢的企業并不會得到預想中的嚴懲，作為“有限責任公司”，創始人無需承擔連帶責任，一旦宣布破產，只需按照注冊資金來賠付(比如注冊資金100萬，僅賠付100萬)。

　　與卷走的上億血汗錢比起來，實屬九牛一毛。挨過風頭后，已經實現財務自由的CEO們，大可再開家公司，照樣瀟灑人間，至于身心煎熬的租客和房東，好走不送。

　　長久以來，這些黑心長租公寓企業，敢明目張膽洗錢的原因在于，租客的租金，并沒有得到有效監管，游走官方管控之外。

　　幸好，政府已經看到了這一點。杭州市住房保障和房產管理局發布《關于進一步落實住房租賃資金監管相關工作的通知》，要求住房租賃企業從8月31日起將相關租賃資金都繳入專用存款賬戶管理，“托管式”住房租賃企業需要在9月30日前根據要求完成風險防控金繳納。

　　9月1日開始，上海、廣州、海口、合肥、西安等七個城市先后發布風險提示或住房租賃資金監管措施，明令禁止貸款合同不應嵌入租房合同中，與此同時，成都市住建局正式開展住房租賃企業專項排查工作。

　　眼下，在全國數百個維權群里，租客和房東們還在苦苦等待結果，生活已嚴重受到影響。根據受理情況，經偵支隊將請到專業審計部門，查看資金流向，以進一步取證調查。

　　誰能想到，興盛一時的長租公寓，竟親手將自己送上了窮途末路，在資本的裹挾，和跑馬圈地的快感下，最終迷失了初心。

　　租房這件事淪為以小博大的賭局后，鮮少有人再去關注提升服務和優化產品。殊不知，決勝的關鍵恰恰是要落到每一間房，每一個業主和每一個租戶上的。

　　很可惜，曾經的屠龍者已不愿回頭，在變成另一條惡龍之后，還是墜入了曾經凝視過的深淵。

　　烽巢網注：本文來源于微信公眾號 快刀財經(ID：kuaidaocaijing)，作者 ：朱末