長租公寓的至暗時刻

　　微信公眾號：互聯網圈內事　 馬戎

　　搶人大戰是從深圳發起的，但在新一線城市轉入白熱化。在千年古都西安，人們為布滿焦慮的人才引入制度編寫了兩則段子：

　　1、去西安走親戚，警察問：“是西安人嗎?”答：“不是，是來走親戚的。”警察：“帶回派出所，按投親靠友條件落戶。”

　　2、去西安站轉車，警察問：“是西安人嗎?”答：“不是。”警察問：“什么學歷?哪年畢業?”答：“本科學歷，今年畢業。”警察：“帶回派出所，按學歷落戶，火車票報銷。”

　　在城鎮化提速的大環境下，人口越來越成為定義城市規模的核心標準，爭奪高素質勞動年齡人口，亦變成地方政府競爭的一項重要命題。以天津為例，天津長期居于全國一本錄取率榜單前列，是高考移民的頭部地區。天津放寬40周歲以下本科生落戶條件后不到一天，30萬份落戶申請雪片一樣飄到“天津公安”APP，服務器瞬間癱瘓。

　　地方政府的焦慮，與人口紅利的尾巴有關。中國社科院報告預測，伴隨著新生兒減少、生育年齡女性減少、中國人口將在2029年達到14.42億峰值。

　　而誰搶到年輕人，誰的房價就有支點。

　　2017年，任澤平在演講中說：“什么決定房價?……我研究了10年房地產，把它總結為一句話，長期看人口、中期看土地、短期看金融，大家記住這句話就行了。”

　　西安市公安局數據顯示，2018年西安市市外遷入人口已突破50萬人，而同年安居客數據顯示，西安市平均房價上漲了35.81%。數月后，一篇題為《流浪到鶴崗，我五萬塊買了套房》的文章火了。鶴崗統計局2018年報告數據顯示，近五年來當地勞動人口減少12.1%，人口大量外流。而當地房價低廉，已經到了警察入職送房的地步。

　　兩個空間的消費觀念已經拉開。如送菜、送藥上門等服務在低線地區很難找到市場，不少主婦表達對這一模式的不理解：“動動腿就能解決的事，為什么要花錢?”

　　當衰老、消沉的消費欲望停留在低線城市以及縣城鄉村，年輕活躍的消費欲望涌入高收益的高線城市，新的產業也在萌芽當中，長租公寓就是其中之一。

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　　城市化衍生品

　　蛋殼公寓6月18日披露公司CEO高靖因此前參與的商業投資遭地方政府部門調查后，蛋殼股價陷入連續下挫，盤間股價一度觸發熔斷。

　　國內長租公寓另一上市公司青客也深陷危機之中，股價從發行之初的17.35美元跌至10.91美元，市值從8.37億美元跌至5.22億美元。

　　因無力償還房東租金，青客已經陷入房東討債的無盡深淵中，蛋殼在經歷“三選一”的返租策略后，租金爭議得到一定緩解，并在二級市場收獲一定的股價反彈，但此次CEO被查后，市場給出負面反饋，對本就流動性不足的蛋殼股票打擊不小。

　　不僅是兩個上市公司陷入至暗時刻，行業也進入淘汰賽階段。IT桔子數據顯示，2019年長租公寓投融資事件比去年減少了近一半。這意味著資本正在向頭部品牌集中。同年，以蛋殼公寓收購愛上租為標志，長租公寓行業的并購潮開啟。

　　我國的長租公寓行業玩家，按照出身不同分為幾大派系，即地產系、物業系、和互聯網資本為主的資本系。前兩者以集中式運營為主，強調整棟物業或整層樓的統一改造，且大多伴有對該物業或樓層產權的持有;后者以分散式運營為主，強調承租分散的空置房屋，予以統一裝修后向市場投放。

　　為何長租公寓一再走入至暗時刻?疫情對脆弱現金流的沖擊固然是原因之一，但另一原因也不能忽略。

　　長租公寓是城市化派生的產業。

　　城市化是把雙刃劍，人口不斷集中的過程既是效率的提升，也是風險的累積。而長租公寓模式偏向重資產模式，尤其是繼承自二房東模式、不擁有產權的分散式經營模式，在原本的整租與合租成本中加入了裝修成本，因而更強調規模效益對成本的攤薄。加之前期風投對品牌市場規模的期待，使分散式長租公寓模式向著激進擴張的軌道靠攏。

　　一旦風險釋放，全無緩沖，危機將直接轉嫁到房東和租客身上。

　　長租公寓的利潤并不高，《2019租賃住宅行業白皮書》顯示，國內20個重點城市中，公寓租金回報率為1%—3%，低于辦公租金回報率。

　　2018年網易經濟學家年會上，潘石屹對長租公寓的評價一針見血：你用5%、6%的銀行貸款去建公寓租出去，回報率最高超不過1%，這個生意是虧的，哪怕你租金價格再翻一番，還是虧本。

　　潘石屹補了一句：“所以不賺錢的事情別去做，別跟好多創業者一樣，以燒錢為榮，這是一條不歸路。”

　　相對較低的利潤率，要求長租公寓盡可能壓低成本，尤其在占成本大部分的收房環節上做到節約。龍湖集團CEO邵明曉在2018年業績會上表示：“公寓業務要盈利，這對于運營能力、成本能力、費用管控的要求非常高，獲房成本不能超過房租的五成以上，超過五成還想賺錢就需要通過增值收入來實現。”

　　但互聯網領域燒錢競爭的傳統，一度將整個行業拖入深淵。2018年8月17日，在一場電話會議中，我愛我家副總裁胡景暉表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商為擴大規模，以高于市場正常價格的20%到40%爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲，長租公寓企業一味滿足資本市場的胃口，現在發展嚴重跑偏了。

　　而今年以來，捉襟見肘的現金流問題，顯然不再支持賽道內各玩家延續大力擴張策略。據北京商報報道，大部分長租公寓在今年選擇縮量發展、審慎收房的策略，并提高租房人押一付一的成本。甚至預設好一年2個月的空置期。

　　這也是疫情寒冬帶給長租公寓品牌的啟示——一味追求市場占有率，意圖在未來通過品牌效應收割紅利的模式已經受阻，穩住基本盤，做大現金流才是生存下去的希望所在。

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　　剛需上的非剛需

　　除上述痛點外，長租公寓的高風險依然存在。

　　因為盯住流動勞動力居住需求中的額外付費意愿，長租公寓需要緊跟高端勞動力的遷移步伐，將業務集中在大城市。但這種額外付費意愿又非常微妙，既不愿在沒有空調和窗戶的暗間里吃苦，也不愿犧牲過多成本耽擱買房進程。從這點上來看，長租公寓是建立在剛需以上的非剛需，這也是此類業務從來難在用戶層面收獲好名聲的重要原因。

　　寓道科技運營總監徐暢曾引用一位供應商的話論證長租公寓供應鏈現狀：“雖然需求量還不錯，但只要有一筆壞賬，前面做的努力全部白搭，即便能收回賬款，算上資金成本，基本不掙錢，甚至虧損。”

　　長租公寓也同理，房屋空置就是最大的黑天鵝。

　　高線城市的租賃市場，夏旺冬淡是常態，隨之而來的則是租金價格夏高冬低。因而無論個人中介、二房東還是長租公寓，都普遍要求房屋一年起租，以求把今年旺季簽訂的合同延續到次年旺季而非淡季去，杜絕淡季斷檔時期的房屋空置風險，本質上是將行業風險向租客轉嫁。

　　而此次新冠疫情沖擊下，長租公寓的營收節奏被完全打亂。

　　一方面，疫情嚴控的城市小區拒絕中介攜客戶看房，因而造成了大量空置。另一邊，受到疫情爆發地區封城等等措施的限制，多地租客無法返回租住地，長租公寓不得不面對多個租客的免租需求。此外，由于外來輸入病例以及不明原因本土病例的緣故，上述封禁措施又在多地反復出現，造成租賃市場房屋空置率空前高企。

　　原本是租賃市場旺季的6月，被疫情強行扭轉為買方市場。甚至有租客表示，今年5月底，中介詢問我是否續租時，我就直接告訴他，我在其它地方看到的房子租金更低。這樣吧，你降點租金我就續租。

　　對長租公寓來說，中國人安土重遷、寄人籬下的觀念也為長租公寓的營收蒙上一層天花板。國人向來有視租房為過渡手段，視買房為人生歸宿的觀念。這也導致長租公寓的配套服務如金融類、娛樂類等始終聲音不大。

　　對眼下的長租公寓，只有保住現金流并從至暗時刻中活下去，才能講好后續的擴大規模、品牌溢價等故事。長租公寓畢竟有一個好賽道在，中國30%的租賃人口比照國際大都市平均50%的水平還有較大發展空間，且租金水平也較發達國家更低，且城鎮化的浪潮仍在進行當中。一旦摒棄暴力擴張的思路，對后疫情時代的長租公寓來說，轉向盈利應當不是難事。