廚衛舊改：存量市場中的新機遇

　　在城市化進程邁向深度存量時代的今天，中國城鎮住宅存量已突破3.87億套，其中樓齡超15年的老舊小區占比近六成，以廚房、衛生間為核心的局部改造需求正成為撬動萬億級家裝市場的“新支點”。隨著國務院《推動大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案》的落地，全國超20省市密集出臺補貼政策，聚焦綠色建材、智能設備、適老化改造三大方向，補貼比例最高達30%。這一政策紅利疊加居民對品質生活的追求，催生出廚衛舊改從“功能煥新”向“場景革新”的躍遷，為家居產業開辟出增長新藍海。

　　從目前的政策方向來看，政策在引領把“老房子”變成“好房子”，城市更新從小區改造到室內裝修，存量房裝修市場迎來新的發展機遇，裝配式裝修等成為關注熱點。舊房裝修、廚衛等局部改造、適老化改造成為政策重要落腳點，綠色、智能、適老等成為廚衛煥新重要方向，各地紛紛發布補貼細則。

　　從目前市場成交情況來看，房地產市場從增量市場到存量市場特征顯著，2025年1-4月重點30城二手房占比持續走高至67%，30城中28城二手房占比已過半。截止2024年底，全國存量房約3.87億套，從重點城市來看上海、北京存量房規模超800萬套。從奧維云網(AVC)監測的百城小區數據來看，目前15年以上老小區占比近6成，20年以上老小區占比47%，30年以上老小區占比32%，這部分小區成為以舊換新主力市場。

　　局改的優勢在于廚衛等空間局改以其小切口解決大問題的特性，以低介入度、高回報率的改造邏輯，可以實現眾多家庭居住體驗的結構性躍遷。從消費者角度來看，選擇局改而非全屋裝修的原因主要是消費者對目前整體居住環境比較滿意，不需要重裝;廚衛空間成為消費者想要局改的重點區域。在局改的需求及變化方面，建筑代際差異明顯，導致老房對功能需求更加迫切，進一步倒逼技術革命賦能空間進化。具體來看，樓齡與面積段、居室、衛生間分別呈現出以下關系：

　　從一線及新一線城市二手房成交數據來看，樓齡越大，面積越小，30年樓齡以上小區90㎡以下占比90%，5年以內小區60-144㎡占比近90%;

　　從一線及新一線城市二手房成交數據來看，樓齡越大，居室越少，30年以上樓齡，2室及以下占比近8成，5年以內樓齡2居室及以下占比僅超2成，3室占比6成;

　　從一線及新一線城市二手房成交數據來看，樓齡越大，衛生間越少，30年以上樓齡超9成為1衛，5年以內樓齡2衛占比近6成。

　　關于局改市場參與企業上，面對存量市場優質賽道，五類市場主體憑借差異化的競爭優勢展開角逐，逐漸形成多元化的競爭生態。

　　但目前局改獲客難、交付難、盈利難的困境依然存在，高頻引流、技術革新、模塊化套餐及標準交付等成為破解局改困境關鍵。

　　當“理想人居”成為消費者品質生活的必選項，各位同仁們的每一次選材考量、每一道工藝創新、每一個項目設計雕琢，都在定義中國人居環境的下一個十年——因為真正的“好房子”，從不是建筑材料的簡單拼湊，而是由各位手中的匠心、創新與責任感共同鑄就的居住信仰。注：以上內容節選自奧維云網地產家居部門研究總監黨山清，于5月24日，在既有住宅廚房衛生間改造生態大會暨第三屆全國裝配化裝修產教融合共同體年會上所作主題演講《廚衛舊改——存量市場中的新機遇》。