貝殼“蝶變”：在高點有多冷靜，在低點就有多堅定

　　文 / 六金

　　出品 / 節點財經

　　樓市降速，貝殼加速。

　　今年二季度，各地的樓市調控政策都在加碼，涵蓋升級限購、升級限貸、升級限售、增加房地產交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等一系列措施，讓剛需客觀望，讓投資客受阻。

　　一時間，樓市的各種不確定性似乎在加強，而且樓市進入增量放緩、存量交易的時代已經是“板上釘釘”的事實。

　　而有著“互聯網基因”的貝殼，業績仍卻然保持著超行業水平的增長。

　　最新發布的貝殼2021Q2財報顯示，數據顯示，貝殼2021年上半年營業收入達449億元，同比增長64.6%，截至6月30日，2021年上半年貝殼總交易額(GTV)達2.29萬億元，同比增長72.3%，就算是“山雨欲來風滿樓”的第二季度，貝殼的成交額達到了人民幣1.22萬億元，約同比增長22.2%。

　　另外在二季度中，節點財經發現除了存量的二手市場交易外，二季度新房市場和貝殼的新型服務收入增幅頗為亮眼。

　　也就是說，面對市場的種種調控，貝殼的業務韌性和貝殼對于新業務的探索，還是超出外界預期。

　　/ 01 /

　　論穩定：

　　用服務居住環境代替促成交易流通

　　從目前貝殼的營收結構可以看出，貝殼已經不再是一個專注于達成交易的“中介商”，而是把更長遠的眼光放在了住房服務上。

　　貝殼CEO彭永東在電話會上表示，未來市場會出現三個轉變，即：

　　市場的重心會由“房”轉向“人”，

　　由“交易”轉向“服務”，

　　消費者的需求由“買到房”轉向“住得好”。

　　在這個三個轉變中，目前市場上用戶滿意度低，標準化、數字化、線上化程度低的問題還亟待解決。所以中短期不像過去高歌猛進而是趨于平穩，但是隨著人均收入水平的提高，調控不會改變消費者長期對美好居住的向往和需求。倡導品質、關注客戶居住體驗的公司，才是未來屹立不倒的關鍵。

　　在服務品質先行的情況下，房屋制造、流通等環節的公司都應該被重新估值，作為最早引導行業從“交易導向”轉向“服務導向”的公司，目前貝殼已經從交易環節延伸到 “必行Pad”“被窩家裝”等延伸服務工具中。

　　線上線下的共同服務，讓貝殼移動端月均活躍用戶達5211萬，同比增長33.5%，也讓貝殼跳出了以“交易”為目標的循環有了第二增長曲線，現有的相關行業標準中，有許多都是貝殼達成的。

　　所以市場應該把視線放在服務帶來的市場空間，而不是交易帶來的成交量上，同時，貝殼的市場表現也應該體現一些互聯網公司“賣服務”的增長邏輯。

　　/ 02 /

　　論未來：

　　健康之路優于做大規模

　　房地產行業規模處在瓶頸期時，很多仍然用規模來評估貝殼甚至整個房產市場的人坐不住了，早在上一輪地產行業的下行期，“唯規模論”就被貝殼破圈了。

　　當時貝殼提出針對行業痛點，變革商業模式、阻斷虛假房源的出現、提高資源利用效率、降低內部惡性競爭，在上一輪房地產下行期之后，貝殼就用健康的生態構成了深厚的護城河。

　　在此次樓市調控期，貝殼在維持商業模式健康穩定上做的工作，讓友商們短期內仍然難以望其項背。

　　從新房業務來看，97%合作開發商與貝殼簽署了“五不”承諾協議，即“不截客”、“不洗客”、“不行賄”、“不收取客戶資金”、“不虛假宣傳”，從而讓新房生態更加健康，這也是貝殼新房業務營業收入達到238億元，同比增長70.4%的原因。

　　在二手房業務中，經紀人是離用戶最近的一環，所以貝殼持續推動各新經紀品牌面向高學歷經紀人打造完整的服務者成長體系，幫助經紀人掌握更多專業技能。

　　節點財經了解到，2020年入職貝殼平臺各新經紀品牌的經紀人中，具有統招大專以上學歷的經紀人占比達到33.24%;本科以上經紀人占比達到14.28%。而且今年上半年，貝殼大力推廣“門店一二手經紀人分崗”策略：將門店經紀人拆分為“二手”、“新房”、“租賃”三類經紀人，而不是傳統的“綜合經紀人”，讓大家“術業有專攻，服務有特長”。

　　所以在6月底，貝殼經紀人“守規感知度”較2020年底提升12%，也讓貝殼的存量房交易在嚴密調控下得以增長，另外上半年非鏈家連接經紀門店貢獻的存量房業務GTV同比增長89.6%，看來在貝殼的“內部自循環”下，越來越多合作伙伴選擇和貝殼攜手。

　　貝殼的“服務者價值”

　　所以不論存量增量，在樓市想要拿到規模，都要建立在“健康之路”的基礎上。

　　/ 03 /

　　論波動：

　　要習慣市場的潮起潮落

　　房地產不論是新房市場還是二手房市場，素來都是強周期、受政策影響比較大的行業，對于貝殼來說，受到波及在所難免。因為從短期來看，老左那句“做難而正確的事”是吃力不討好的，但長期價值也是必須堅守的。

　　潮起時，貝殼趕上了房地產的規模紅利，在發展中堅持服務行業正確的價值觀，才能使購房者、消費者、服務者和企業在良性生態中“多贏”。

　　潮落時，要從宏觀角度認清“為什么潮落”，例如今年上半年，國家調控房地產是“房地產過熱”的“鍋”嗎?其實調控是為了防范金融風險。

　　目前，城鎮住房的總市值大概400萬億，是GDP的4倍，住宅在居民財富中占60-70%，另外居民債務杠桿率達到60%、開發商債務杠桿也有“三條紅線”約束、地方政府債務率也不低，房地產市場要是出現下跌必然導致債務危機，所以“限購、限貸”是為了房地產更加可持續的未來，絕不是“打壓”房地產，畢竟房產是國家財富和家庭財富的穩定器，

　　而且對于樓市來說，好中介的存在價值，非常有利于“房住不炒”。

　　根據機構統計的數據，中國的二手房交易量占比僅為33%，但是 2020年，澳大利亞的二手房交易量占比96%，美國占比89%，英國占比88%。而且在中介滲透率上，中國與房地產成熟的國家差異也很大。

　　隨著中國房地產市場的成熟，賣方市場逐步向買方市場轉化。

　　所以中介的價值應該被正視，這個行業也會長期合理存在，而且從全球范圍來看，中國的中介費相對處于低價區間，未來依然有成長空間。

　　在市場的波動中，貝殼的“增長密碼”也很簡單：房地產依然很重要，而且房地產的健康發展更重要，更應該用長線的眼光來看整個市場，而不是聚焦于短期波動，畢竟房地產行業可被稱為“周期之母”，全球范圍內，房地產市場起起伏是一種常態。

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　　論投資：

　　在高點有多冷靜

　　在低點就有多堅定

　　格雷厄姆用一輩子的研究告訴投資者，要根據公司的內在價值進行投資，而不是根據市場的波動進行投資。

　　如何在調控時期把握房地產產業鏈的潛力?不久前，商務部原副部長魏建國的一句話很有參考價值：“房地產行業發展就跟跑步一樣，跑的時候要有健康體魄能夠支撐長期發展。這個支撐是什么?就是毅力。房地產行業只有健康才能長久。”

　　貝殼“健康的體魄”，恰恰就在于作為科技驅動的新居住服務商，串聯服務者分工細化和合作，分散了個體風險。在市場震蕩中，讓經紀人能夠得到穩定的收入，讓消費者更愿意選擇，也促進行業從購買資產到回歸到居住。

　　在未來，高質量的經濟發展仍舊是地產行業的機會，所以對于投資者來說，更要認清，你買的股票代表的是公司的部分所有權，而不應該是日常價格變動的投票機，要長期把手中的貝殼看做樓市的“稱重機”。

　　貝殼CEO彭永東說他還記得，IPO上市當天給所有同事寫過一封信：

　　任何組織都有自己的低點和高點，有至暗時點也有高光時刻。在高點有多冷靜，在低點就有多堅定。

　　市場起起伏伏中，投資者應該相信“更美好的居住” 可以永遠向外創造價值。