租房新時代 自如品質房源受熱捧

　　北京東城區協作胡同40號，一棵已有200多年歷史的古銀杏樹拔地參天，枝繁葉茂;每到秋季，金黃色的落葉鋪滿庭院房頂時，粲然如撒金鋪毯。胡同的周邊，是繁華甚至有些喧囂的南鑼鼓巷，而這座四合院鬧中取靜，宛若世外桃源。這里也是自如的無界生活空間——Z-space。自如以現代化的設計裝點了這座古老的四合院，賦予了它更多時代化的解讀。置身于胡同中，感受到的是老北京歷史的印記;置身于Z-space，感受到的則是現代、時尚、舒適，一種電影里才有的烏托邦式的未來生活。在自如COO梁占華看來，這種品質生活便是自如試圖為租客打造的世界。

　　需求識別——品牌、品質、服務、社區

　　新華網與自如共同發布《中國青年租住生活藍皮書》顯示，90后已經占到租住群體的3/4，新一線增速超過了北上廣。新的市場需求正在出現。

　　在梁占華看來，新的需求包含五個層面。一是品牌，“90后在選擇租住產品時，更重視品牌價值。好的品牌意味著更放心，權益更能得到保障”。二是品質，“90后成長的生活環境比70后、80后有較大提升，因此條件較差的房屋難以滿足要求”。三是服務，“年輕人希望把個人時間用來做更有價值的事情。需要有人提供搬家、維修、保潔服務”。四是互聯，“他們希望手機租房與手機定酒店一樣輕松便捷”。五是社區，“新的租房人群更需要群體認同，他們希望合租租客、鄰居是同類人，能一起玩”。

　　新一線城市租房人群對住房位置有更高的要求。梁占華表示，“新一線城市租房人群對離工作地點的距離要求更高，他們不希望通勤時間太長。”

　　供給匹配——產品、服務、社區

　　2011年，自如正式成立，定位于提供品質居住產品與生活服務，力圖為大眾提供美好的居住體驗，促使居住消費市場向高質量發展。

　　“我們發現了租客群體的各方面需求，會繼續把這條路走得更扎實。”梁占華說。

　　面對新群體的租房需求，自如做了三方面的努力。第一，產品品質，“產品不僅要好看，更要好用、有風格。自如會持續提供高產品品質”。第二，服務品質，“自如房屋維修、保潔、設備更新等服務越來越方便可靠”。第三，社區理念，“社區理念是住在自如與住在別處的根本區別。在用戶知情的情況下，自如會展示租客一部分職業、星座等信息，一方面讓租客可以自己選擇，增加安全感。另一方面讓個體更加鮮活。此外，營造社區的體驗，讓租客不僅住在一起，還能聚在一起”。

　　目前，自如通過一個APP可以找房、訂立合同、簽約、享受服務等，全流程網上完成。產品線上，自如上線了自如友家、自如整租、自如寓等產品，累計服務近300萬的自如客。

　　“價”“質”平衡——出租率是根本

　　品質的另一個層面無疑是價格。去年，自如陷入漲價質疑。隨后自如承諾北京新增投放市場房源租金不漲，全國九城續約房源漲幅不超5%。

　　“租金事關民生，非常重要。我們需要既保證品質不斷提升，又能夠保證價格相對穩定。”梁占華說。

　　梁占華認為，租房行業出租率是根本。“長租平臺只占整個租賃房源的5%，炒作租金是不現實的。追求更好的出租率更加重要。”

　　自如在收房端和出房端對價格進行了管控。收房端，自如以更優質的服務獲得議價空間，讓渡一部分利益給租客。“業主并不只是追求高收益，更要求保障房屋安全。租客的維修需求對業主來說是很大的時間成本，委托給自如業主相對省心一些。”

　　在出房端，自如從四個方面控制租房價格。第一，控制均價，“系統會自動控制均價，一個周期里面成交周期均價有效”。第二，防止價格過度波動。“如房子周邊突然開通地鐵，普租市場的價格會漲兩倍甚至更多，但自如的價格會相對穩定”。第三，規模化采購，“同樣的品質，規模化采購能夠將成本降低”。第四，提高租賃效率。“具體體現為提升入住率”。

　　對于品質與價格，自如有相對的平衡點。“在開發新產品時，自如有價格管理系統，會把價格與品質放在同等地位。在新產品上線時，自如會非常重視成本控制，考慮制造難度和成本。”

　　問題衍生——空氣質量管理

　　去年，房屋空氣質量引發租客擔憂。

　　“解決空氣質量問題無法一蹴而就，我們在快速穩健地不斷提升。”梁占華表示。

　　“2015年前，自如要求所有家具、家電采用品牌產品，所有板材符合國家E1級標準。2015年至2017年，自如要求對裝修后的房間進行空氣治理后才對外出租。2017年，自如啟動‘自如深呼吸’項目，對板材、輔料、施工、空氣檢測及空置期管理五個方面進行系統性升級。”梁占華介紹道。

　　如今，自如出租的很多房屋都打上了“深呼吸”的標簽。“深呼吸的板材優于國標E1級。采用具有國家十環認證輔料，裝修過程須符合41道關鍵工序把控，每道工序要保證材料裝配時間合理，才能夠達到驗收狀態。驗收完成要進行空氣密閉檢測，房間還要空置30天。這些疊加到一起，不斷提升安全和品質。”

　　新風系統是自如的亮點之一。在建國門自如寓，每間房屋配備了智能新風機，每天可輸送4000立方米新鮮空氣，每小時可為20平方米房間換氣3.34次，PM2.5去除率可達95%，實時帶來清新空氣。

　　梁占華表示，消費者也會主動檢查板材和輔材，自如設置了溯源機制，保證裝修材料的公開透明。

　　X因素——智能生活的三個層次

　　2018年，自如對將府自如寓進行了全面升級改造，引入“Z-Link智能家居系統”“Z+生活圈”等設計，這是自如智能家居的試驗田，也將成為未來品質提升的“X因素”。

　　“智能家居是一個很明確的方向，一個沒有太多理由拒絕的方向。我們希望租客體驗越來越好，不僅是裝修、質量，還有便利性。”

　　據梁占華介紹，將府體現了智能生活的三個層次。第一是設備智能，“我們自主研發了智能網關，是控制所有智能設備的核心大腦”。第二是居住場景智能。“了解個人偏好后一鍵設置房間家庭場景。租客可定制在夜間、外出、娛樂等不同場景的狀態。回家路上，可‘命令’空調調至舒適溫度;晚上起夜，燈光自動亮起5%的亮度等”。第三個層次是社區智能，“健身設備智能化，工作區增加智能設備，跟APP關聯后實現整個社區的智能生活”。

　　梁占華認為，智能化可以隨時了解需求，為品質體驗增加更多的自動內涵。對供應鏈來說，知道用戶在什么時間內需要什么，進行相應的匹配，可提升效率降低成本。

　　在自如看來，長租市場利潤微薄，是一個民生行業，是模式很重，考驗科技含量、管理模式的行業。在這個行業里，自如走過了7年。對于未來，梁占華表示，“我們更多看到的是合作的機會，民生行業需要更多資源，更多專業人才進來，一起把行業做到更好。”

　　文/王金曉