萊坊發布2025年第三季度《上海甲級寫字樓市場報告》

　　2025年10月21日(上海)—— 萊坊發布2025年第三季度《上海甲級寫字樓市場報告》。報告指出，第三季度，業主普遍繼續調低市場報價來應對去化壓力，導致上海整體寫字樓市場租金進一步下跌至每天每平方米人民幣6.25元。供應方面，兩個新項目總計139,990平方米的辦公面積竣工交付。而在市場空置率小幅上升至23.3%的影響下，當季市場凈吸納量僅增加75,525平方米。第三季度，寫字樓投資市場錄得7宗大宗交易，涉及總金額超過人民幣45億元。

　　供應和需求

　　第三季度，市場內新項目入市的節奏放緩，僅有兩個新項目竣工交付，為市場帶來139,990平方米的新供面積，環比減少68%。兩個新竣工交付的項目均位于浦西非核心區域，包括位于打浦橋的日月光中心二期(59,190平方米)以及徐匯上海南站區域的徐匯萬科中心三期2號樓(80,800平方米)。

　　第三季度，市場租賃活動仍然以企業的續租和搬遷為主。在降本增效的大趨勢下，租約到期的企業選擇減租續約或者搬遷至同市場租金更低的樓宇。出于對成本節約的考量，企業資源整合的搬遷需求以及租期內租約重組需求持續在增加。

　　從第三季度的市場租賃交易來看，租賃需求來自于金融、專業服務、零售及TMT企業，市場內有超過60%的租賃需求來自于上述行業。專業服務領域內，律所的升級需求增長比較顯著。在整體市場租金持續下行而市場需求不暢的背景下，律所抓住核心市場寫字樓租金大幅下降的機會，積極升級自己的辦公場所來提升品牌現象。從金融企業情況來看，存款利率的持續走低以及二級市場的活躍，促成增量資金的涌入，帶動證券、資管企業業務擴張，提升其對公辦場所升級的需求。值得關注的是，當季創意園區內的非科技企業例如物流、貿易以及廣告媒體等遷入甲級寫字樓的租賃活動較多，成為市場空置面積去化的重要來源。

　　萊坊董事及上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示：“第三季度，上海寫字樓市場共享辦公需求活躍。在新租需求中，超過20%的新租需求來自于共享辦公。共享辦公的靈活租期、配套設施完備以及租金水平合理，在極大程度上適配短期過渡、小規模貿易和初創型科技企業。此外，由AI技術成熟帶來的自媒體飛速發展以及“一人公司”模式的崛起共同增加了市場對于共享辦公的需求。共享辦公品牌的租用需求有效緩解了業主方對大樓空置面積去化方面的壓力，而租金加利潤分成或是純利潤分成的租金支付模式也降低了共享辦公品牌的租賃成本，支持其持續的業務擴張，形成業主和共享辦公品牌的雙贏局面。”

　　租金走勢

　　第三季度，辦公面積去化緩慢以及新項目與存量面積之間的激烈競爭，使得業主方仍將降租作為吸引租戶的主要手段。甲級寫字樓市場租金當季環比繼續下跌4.1%至每天每平方米人民幣6.25元。其中，中央商務區擴展區的寫字樓市場租金環比大幅下跌7.2%。核心商務區在多家金融機構以及律所搬遷需求的釋放下，市場租金的跌幅收窄4.2%至每天每平方米人民幣8.46元。

　　萊坊華北和華東區董事總經理黃蔚表示：“本季度，南京西路市場是為數不多的租金小幅下跌的子市場之一，市場租金僅環比下跌0.8%至每天每平方米人民幣9.60元。作為上海重要的商務區之一，南京西路發揮其磁石效應，積極吸引外資零售品牌、金融機構以及顧問咨詢等具有高租金支付能力行業的遷入。同時，在本季度表現積極的還有前灘、徐家匯、世紀大道等熱點子市場，其中前灘作為小陸家嘴需求外溢首選市場，本季度市場租金環比小幅下跌0.8%至每天每平方米人民幣5.95元。”

　　投資市場

　　2025年第三季度，上海寫字樓投資市場錄得7宗主要的大宗交易，涉及總金額在人民幣45億元左右，自用型買家成為市場主要參與者。

　　在眾多交易中，我們可以看到一些機構買家對于目前寫字樓市場價格洼地項目的青睞，選擇出手購入。例如中國信達以大約人民幣8.856億元的價格從香港佳程集團處買下位于靜安的商辦綜合體佳程廣場。本季度寫字樓投資市場較大的成交標的是來自于普陀真如的信泰中心1號樓項目。以人民幣21.68億元的價格從中信泰富手中購入該項目，成交面積為84,765平方米。