理念創(chuàng)新見實(shí)效 解決商辦困局 MFG創(chuàng)始人朱元坤揭示商辦資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不二法門

　　日前，戴德梁行在《大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)/需求前沿趨勢(shì)》報(bào)告中指出：隨著供應(yīng)規(guī)模的急劇攀升，甲級(jí)寫字樓從稀缺的舶來品成為大眾商品，存量樓宇與新增樓宇之間的競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，以使用者需求為導(dǎo)向的空間優(yōu)化和項(xiàng)目特色化至關(guān)重要。香港鼎辰中國(guó)有限公司及中國(guó)商辦運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿、知名品牌MFG創(chuàng)始人朱元坤在一次商辦論壇上表示，2020年以來，越來越多的寫字樓業(yè)主向MFG拋出橄欖枝，期望通過MFG專業(yè)的精細(xì)化招商與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，引入高質(zhì)量、高成長(zhǎng)性的企業(yè)租戶，從根本上持續(xù)優(yōu)化樓宇產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

　　朱元坤強(qiáng)調(diào)，高質(zhì)量發(fā)展與理念創(chuàng)新，是解決發(fā)展商寫字樓存量居高不下困局的關(guān)鍵，MFG與戴德梁行、九龍倉、新世界及嘉里集團(tuán)在經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的創(chuàng)新合作模式，不僅說明了理念創(chuàng)新的實(shí)效，亦直接體現(xiàn)了賦能香港商辦資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　從空間出租到價(jià)值共創(chuàng) 唯理念創(chuàng)新方有望破局

　　2020年開始，中國(guó)商辦經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)顯現(xiàn)疲軟無力，不少業(yè)界老臣直呼難過，叫苦不迭。就連美國(guó)業(yè)界大牌經(jīng)營(yíng)商在使盡渾身解數(shù)無力回天后，無奈收縮裁員，甚至關(guān)門清算。在內(nèi)地，MFG迅速調(diào)整思路，改變以往同發(fā)展商單純租賃的方法，以創(chuàng)新提質(zhì)為突破口，以同舟共濟(jì)為紐帶，把自身發(fā)展與開發(fā)商及地方政府緊密的聯(lián)系在一起，把自身利益融入各方利益之中，一舉實(shí)現(xiàn)了全國(guó)唯一的年增長(zhǎng)率過百，創(chuàng)造了「泰山壓頂不彎腰」，寒冬經(jīng)濟(jì)大考中「鯉魚躍龍門」的歷史奇跡。

　　MFG在著力運(yùn)營(yíng)理念創(chuàng)新，全力提升自身服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，積極采用聯(lián)營(yíng)模式與管理輸出模式，主張資產(chǎn)共營(yíng)、資管綁定與價(jià)值共創(chuàng)，并與物業(yè)持有方共同開展招商引商，實(shí)現(xiàn)收益共享。在輸出管理模式中提供全鏈條解決方案。具體涵蓋定位、設(shè)計(jì)、代建、招商、運(yùn)營(yíng)等資產(chǎn)管理服務(wù)以及標(biāo)準(zhǔn)化SOP體系，同時(shí)推動(dòng)效率革命與降本增效。

　　據(jù)悉，MFG與九龍倉、新世界、嘉里集團(tuán)等港企在內(nèi)地的合作已有多年，被行業(yè)稱為「港資專業(yè)戶」。朱元坤指出，MFG布局的都是全國(guó)經(jīng)濟(jì)活躍度比較高的城市的地標(biāo)項(xiàng)目，回顧其合作的香港企業(yè)，絕大部分是看中MFG的運(yùn)營(yíng)賦能資產(chǎn)的核心能力。他說「我們正在與香港的一些潛在合作對(duì)像接洽，部分寫字樓業(yè)主已向MFG發(fā)出邀請(qǐng)，希望攜手合作。我們將鏈接香港與內(nèi)地的優(yōu)質(zhì)資源，打造香港商辦細(xì)分市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)新標(biāo)桿。」

　　朱元坤介紹說，過去10年，MFG和九龍倉在IFS國(guó)金系列商辦資產(chǎn)的合作運(yùn)營(yíng)持續(xù)深化，共同打造了長(zhǎng)沙IFS、成都IFS、重慶IFS等一系列標(biāo)桿商辦資產(chǎn)項(xiàng)目。近期，MFG與九龍倉旗下長(zhǎng)沙IFS在既有合作共贏基礎(chǔ)上正式簽署擴(kuò)租協(xié)議。在傳統(tǒng)寫字樓市場(chǎng)面臨供給過剩、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，此次擴(kuò)租，MFG與九龍倉構(gòu)建「運(yùn)營(yíng)商+業(yè)主」深度協(xié)同的資產(chǎn)增值共同體，為商辦樓宇從「物理空間出租」向「全生命周期運(yùn)營(yíng)」轉(zhuǎn)型提供了成功模板。本次合作通過資源互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)集聚與資產(chǎn)效能的雙重提升，印證了專業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)地標(biāo)級(jí)樓宇價(jià)值的賦能，更為全國(guó)商辦市場(chǎng)樹立了可復(fù)制的合作標(biāo)桿。新模式將增加產(chǎn)業(yè)吸附能力，加速優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源向核心樞紐集聚。

　　「MFG與新世界在上海、武漢等多地的甲級(jí)地標(biāo)寫字樓深度合作，打造大體量現(xiàn)代職場(chǎng)辦公空間，賦能了數(shù)百家企業(yè)高速成長(zhǎng)并引進(jìn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)集群，其中不乏世界500強(qiáng)、上市公司及獨(dú)角獸企業(yè)。」朱元坤表示。

　　以精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)為核心 創(chuàng)多維價(jià)值管理體系

　　此前，MFG與香港相關(guān)企業(yè)的合作均為內(nèi)地項(xiàng)目，但朱元坤堅(jiān)信MFG這些經(jīng)驗(yàn)可以成功克隆到香港市場(chǎng)。朱元坤認(rèn)為，MFG的招商與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、智慧樓宇與企業(yè)服務(wù)生態(tài)體系、資產(chǎn)價(jià)值提升模型等核心能力，放在全球范圍的業(yè)主及入駐企業(yè)，也一樣適用和被需要。他說，MFG始終致力于推動(dòng)城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為物業(yè)持有人提供全方位的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與增值服務(wù)。公司秉承「輕重并舉」的資產(chǎn)辦公理念，為企業(yè)客戶提供靈活、多元的辦公空間解決方案及一站式商務(wù)服務(wù)支持。同時(shí)，MFG積極協(xié)助政府篩選和引入高質(zhì)量企業(yè)資源，助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展與增量突破。

　　據(jù)了解，MFG為企業(yè)客戶提供涵蓋企業(yè)全生命周期的綜合辦公解決方案。在硬件方面，提供靈活多元的辦公空間選擇、高質(zhì)量的辦公設(shè)施及智能科技產(chǎn)品;在軟件方面，提供包括企業(yè)服務(wù)、商旅支持、資源對(duì)接、市場(chǎng)推廣與生活服務(wù)等全方位配套，助力企業(yè)提升運(yùn)營(yíng)效率、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。此前，MFG在內(nèi)地和港企聯(lián)手打造的一系列項(xiàng)目都已經(jīng)成為城市名片，其中包括九龍倉IFS系列、新世界的上海K11、武漢K11等。

　　在全球經(jīng)濟(jì)承壓下行的背景之下，其為入駐的客戶提供靈活性解決方案，提供更靈活的辦公空間組合和租期選擇，匹配不同階段企業(yè)的需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)生存空間價(jià)值最大化。

　　在MFG運(yùn)營(yíng)的寫字樓中，不僅有小體量的「迷你辦公室」，也有大體量的「總部級(jí)空間」。此外，MFG更創(chuàng)新性推出「租一套享十城」的服務(wù)，客戶可在MFG位于北上廣深、杭州、成都等經(jīng)濟(jì)活躍度高的十個(gè)城市30余個(gè)項(xiàng)目免費(fèi)使用配套的會(huì)議室、路演廳等商務(wù)空間，實(shí)現(xiàn)「輕資產(chǎn)多城擴(kuò)張」。同時(shí)，為嫁接城市發(fā)展資源，MFG還創(chuàng)新性的推出了「城市會(huì)客廳」項(xiàng)目，構(gòu)建高價(jià)值產(chǎn)業(yè)集聚地。朱元坤說，香港正一步步融入國(guó)家發(fā)展大局，與深圳、乃至內(nèi)地諸多城市往來越來越密切，這些功能對(duì)港企來說同樣重要。據(jù)悉，2025年7月1日，LEED ID+C金級(jí)認(rèn)證，正式落戶MFG深圳灣超級(jí)總部基地SIC項(xiàng)目空間。LEED北亞區(qū)董事總經(jīng)理杜日生攜團(tuán)隊(duì)親臨授牌。

　　十城聯(lián)動(dòng)更益資源共享 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合實(shí)現(xiàn)價(jià)值共創(chuàng)

　　在談到MFG在內(nèi)地的成功經(jīng)驗(yàn)時(shí)，朱元坤表示，從「十城聯(lián)動(dòng)」的資源共享模式創(chuàng)新，到首次在業(yè)內(nèi)提出「辦公產(chǎn)品素質(zhì)設(shè)計(jì)」理念，MFG與LEED攜手，將ESG理念貫穿運(yùn)營(yíng)全鏈路，以人為本、增進(jìn)福祉，持續(xù)構(gòu)筑優(yōu)質(zhì)辦公環(huán)境與企業(yè)成長(zhǎng)平臺(tái)。更憑借前瞻性洞察與專業(yè)化服務(wù)體系，在環(huán)境優(yōu)化、社會(huì)價(jià)值共創(chuàng)、治理效能提升等維度深耕 ESG實(shí)踐，全方位賦能入駐企業(yè)客戶的價(jià)值增長(zhǎng)、物業(yè)持有方資產(chǎn)增值與區(qū)域社會(huì)生態(tài)提質(zhì)。

　　此外，MFG圍繞區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展焦點(diǎn)，打造「城市會(huì)客廳」，積極鏈接城市發(fā)展資源，有效促進(jìn)政企對(duì)接與產(chǎn)業(yè)協(xié)同，構(gòu)建高價(jià)值產(chǎn)業(yè)集聚地，吸引眾多知名企業(yè)入駐。通過「城市會(huì)客廳」項(xiàng)目，拓寬了入駐企業(yè)與地方政府及產(chǎn)業(yè)資源之間的溝通管道，幫助企業(yè)更快融入本地產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)加速成長(zhǎng)與跨越式發(fā)展。

　　MFG聯(lián)動(dòng)政企資源舉辦「區(qū)長(zhǎng)咖啡」「局長(zhǎng)下午茶」「企業(yè)大咖說」等活動(dòng)，邀請(qǐng)各局辦的負(fù)責(zé)人、政策的執(zhí)行者開展企業(yè)發(fā)展答疑解惑、政策倡導(dǎo)活動(dòng)，與在營(yíng)企業(yè)共話發(fā)展。如今，MFG每年舉辦1000多場(chǎng)活動(dòng)，圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策解讀、產(chǎn)業(yè)鏈互動(dòng)等企業(yè)關(guān)心的熱門主題開展。

　　今年8月28日，位于MFG 上海濱港商業(yè)中心內(nèi)的「川聚企業(yè)會(huì)客廳」正式揭牌。該平臺(tái)集政企交流、商業(yè)服務(wù)與黨群聯(lián)動(dòng)于一體。MFG負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)優(yōu)化，致力于提升區(qū)域營(yíng)商環(huán)境、完善服務(wù)體系，為企業(yè)提供高效便捷的一站式服務(wù)支持。去年，MFG與崇邦集團(tuán)正式達(dá)成合作，以聯(lián)營(yíng)模式合力打造「上海潮流海派新地標(biāo)」高端商辦標(biāo)桿：濱港商業(yè)中心。「我們致力實(shí)現(xiàn)『硬件更新』與『軟件運(yùn)營(yíng)』全流程打通，形成可復(fù)制的煥新示范。」朱元坤介紹，上海濱港商業(yè)中心是一棟新建筑，體量大，地理位置極佳。MFG在此項(xiàng)目上進(jìn)行了充分的發(fā)揮，融合了海派文化，注重質(zhì)量、設(shè)計(jì)與體驗(yàn)，打造具有文化特色和現(xiàn)代功能的高質(zhì)量空間。

　　見賢思齊引進(jìn)世界五百?gòu)?qiáng) 海納百川與小微價(jià)值共生

　　2012年，朱元坤創(chuàng)立MFG。目前，MFG已引進(jìn)了多家世界500強(qiáng)、上市、跨國(guó)公司。其中有中信集團(tuán)、中國(guó)石化、阿里巴巴、字節(jié)跳動(dòng)、中國(guó)平安、華為、華潤(rùn)等中國(guó)企業(yè)，亦覆蓋了殼牌、西門子、培生、飛利浦、資生堂、麥當(dāng)勞等知名外企。累計(jì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)超過1萬家。總部位于深圳的云豹智能，是一家專注于云計(jì)算和數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)處理器芯片及解決方案的半導(dǎo)體企業(yè)。朱元坤介紹說，云豹智能成立初期就選擇了入駐MFG的空間，現(xiàn)在已發(fā)展為細(xì)分行業(yè)獨(dú)角獸企業(yè)。他形容MFG與企業(yè)的關(guān)系為「雙向奔赴」。

　　MFG服務(wù)式辦公均選址于城市成熟核心商圈地標(biāo)，享高密、優(yōu)質(zhì)交通、生活、商旅配套資源。城際交通無縫接駁、高效快捷的城市公共交通，為商務(wù)出行及開展異地合作提供便利。「我們的高質(zhì)量、低消耗、資源共享、融合發(fā)展的理念，與那些對(duì)辦公環(huán)境、員工幸福指數(shù)等有要求的企業(yè)，不謀而合。」

　　朱元坤表示，在香港，MFG可以充分發(fā)揮產(chǎn)品及服務(wù)優(yōu)勢(shì)，提供國(guó)際化的空間產(chǎn)品，為港府招引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè);希望將過去積累的經(jīng)驗(yàn)遷移到香港，滿足全球企業(yè)在新形勢(shì)下的真實(shí)需求。這也是MFG長(zhǎng)久以來秉持「根植中國(guó)，放眼全球」的品牌愿景。

　　朱元坤認(rèn)為，MFG還具備「看不見」的價(jià)值運(yùn)營(yíng)，其中重要一項(xiàng)，便是MFG打造的行業(yè)聚合生態(tài)平臺(tái)，讓入駐企業(yè)收獲實(shí)實(shí)在在的交流與合作機(jī)會(huì)。譬如，目前已有多家重點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)入駐MFG服務(wù)式辦公，包括國(guó)家批準(zhǔn)委托設(shè)立的國(guó)家調(diào)控基金、國(guó)新融資租賃;中國(guó)人壽、泰康人壽、意才基金等知名企業(yè);中金證券、西南證券、農(nóng)銀人壽等央國(guó)企重點(diǎn)金融機(jī)構(gòu);瑞達(dá)期貨、中關(guān)村科技租賃、東興證券等上市公司及其他數(shù)百家知名大型集團(tuán)、高速成長(zhǎng)性優(yōu)質(zhì)金融公司，形成現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)聚集。「金融行業(yè)講求行業(yè)聚集氛圍，MFG全國(guó)空間匯聚金融機(jī)構(gòu)集群，并通過政企對(duì)接、行業(yè)交流活動(dòng)、CEO私董會(huì)、金融從業(yè)成長(zhǎng)交流沙龍等，創(chuàng)造入駐企業(yè)、金融協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)的交流合作平臺(tái)，以此促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)之間的整合合作和資源共享，提高區(qū)域性金融行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。」朱元坤介紹。

　　朱元坤最后指出，目前，全國(guó)寫字樓供應(yīng)已達(dá)高峰，資源式生態(tài)服務(wù)已成趨勢(shì)。戴德梁行發(fā)布的《大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)/需求前沿趨勢(shì)》報(bào)告顯示，從大中華地區(qū)的各個(gè)主要門戶城市來看，2024 年至 2025 年上半年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)尚未恢復(fù)。今年下半年，仍有較大規(guī)模新增項(xiàng)目入市，寫字樓租賃需求急需進(jìn)一步釋放。萊坊(Knight Frank)《北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)報(bào)告》中預(yù)估，2026年是北京寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)高峰年，預(yù)計(jì)將有75.7萬平米的寫字樓供應(yīng)入市，其中提到今年「業(yè)主積極采取定制化裝修交付等招商策略，也為市場(chǎng)活躍度回升提供支持。「為此，只有不斷創(chuàng)新，全力提質(zhì)，與發(fā)展商、與各地政府緊密配合，從根本上實(shí)現(xiàn)價(jià)值共創(chuàng)、資源共享、融合發(fā)展，方能勇破困局，再創(chuàng)輝煌。」