面臨巨大虧損 WeWork的擴張和虧損速度讓銀行家望而卻步

　　據外媒報道，共享辦公巨頭WeWork不斷擴張的速度讓很多銀行家都望而卻步，不敢再投入更多的資金任由其這樣發展下去。

　　倫敦一棟辦公樓的業主與一家想要全部八層樓的公司協商了一份租約。但令他感到吃驚的是，荷蘭國際集團(ING Groep NV)的銀行家們拒絕給WeWork提供資金支持，因而毀了這份租約。

　　荷蘭國際集團之所以停止提供資金支持，是因為單一租戶WeWork將要負責承擔所有的租金。這家荷蘭銀行并不是唯一這樣做的銀行。歐洲的銀行對于這家共享辦公巨頭的投資熱情正在降溫。

　　九年前，這家公司在紐約蘇豪區(SoHo)的一棟公寓式建筑中租下了六層樓開始了自己的共享辦公業務，現在它在世界各地擁有4500萬平方英尺(420萬平方米)的辦公空間。這幾乎相當于費城商業中心的所有辦公空間。

　　許多為WeWork租賃辦公樓提供融資的銀行和投資者對于WeWork的擴張開始采取更加謹慎態度。記者采訪了歐洲17家銀行、信貸基金、房東和房地產債務經紀商高管。這些人表示，歐洲各銀行正在逐步退出WeWork。

　　荷蘭國際集團的一位代表拒絕對此置評。

　　軟銀變卦

　　在WeWork的迅速崛起的時候，我們做生意的方式也發生了巨大變化。該公司利用零工經濟，滿足了人們對靈活的、短期的辦公空間的需求。它的休閑、時髦的設計符合城市流行的嬉皮士文化。甚至一些藍籌股公司現在也想要使用WeWork的共享辦公空間。許多擁有大量風險投資的初創公司發現，WeWork的辦公室非常合適它們。

　　隨著WeWork從波士頓到曼谷不斷變革商業房地產市場，WeWork引起了日本企業集團軟銀的注意。這家日本企業集團于2017年首次向該公司注資，迄今已投入100多億美元。在最近一次投資之后，WeWork獲得了470億美元的估值。

　　在一定程度上，WeWork是自己成功的犧牲品。它已經是倫敦和紐約商業地產的最大私人占有者。一些歐洲銀行表示，它們不愿增加對一家公司的敞口。它的商業模式——通過長期租約鎖定辦公空間，然后出租給短期租戶——對其他人來說很難接受。

　　即便是軟銀的支持也有負面影響。今年1月，該公司向WeWork追加了60億美元。但后來，軟銀放棄了它原先宣布的斥資160億美元收購WeWork控股權的計劃。這一決定嚇到了一些貸款公司。

　　Investec Plc房地產貸款公司的聯席主管西蒙-布魯克斯(Simon Brooks)表示：“當有一個投資者說，它將投入巨額資金，然后又突然變卦的時候，你自然會擔心是什么導致了這一局面。”Investec Plc為WeWork在倫敦的兩座大樓提供了融資。

　　“投資額度已經用完”

　　WeWork的高管承認，他們必須與銀行建立關系。畢竟，這家公司去年虧損了19億美元。它發行的7.02億美元債券被評為垃圾債券。WeWork的首席發展官格蘭尼特-崗巴拉(Granit Gjonbalaj)表示，公司正在“不斷加強”這些聯系。“我們與他們接觸越多，他們就越意識到WeWork對房地產的積極影響。”他在電子郵件中說

　　但WeWork副董事長邁克爾-格羅斯(Michael Gross)對貸款機構回避該公司的說法提出了質疑。

　　格羅斯在一次采訪中表示：“我們正在進行大量的交易，或轉售，或進行再融資購置房產。”隨著我們不斷地拓展業務，“我們變得越來越嫻熟了。”他說，為了安撫貸款人，該公司并未對其提供的擔保或租戶激勵政策做出重大改變。

　　風險在于，如果更多的銀行效仿荷蘭國際集團的做法，那么WeWork可能難以維持其在歐洲的快速擴張。在全球范圍內，該公司掛牌出租30多個國家和地區的630個辦公空間。這樣的發展速度是該公司獲得較高估值的重要基礎，也使其有別于競爭對手。例如，Regus母公司IWG Plc，其市值僅為22億英鎊(約合29億美元)，盡管它比WeWork擁有更多的辦公空間，而且去年實現了盈利。

　　倫敦是世界上最大的共享辦公城市，這使它成為WeWork的主要市場。在商業房地產債務市場，許多銀行、信貸基金、保險公司和其他貸款機構至少為一座WeWork大樓提供了資金，目前它們正在考慮是否再資助WeWork擴張。

　　仲量聯行(Jones Lang LaSalle Inc)負責債務咨詢的董事戴維-巴里(David Barry)表示：“很多貸款公司都有自己的投資額度。對其中一些公司來說，它們給予WeWork的投資額度現在已經用完。”

　　共享辦公的概念本身使貸款人對辦公樓的估價變得復雜，特別是當一個租客拿走了大部分的辦公空間時。如果辦公室租金下降，客戶搬到更便宜的辦公地點，那么WeWork的長期租約就會面臨極大的風險。

　　即使是愿意公開談論WeWork大樓融資問題的貸款機構也承認WeWork的商業模式存在挑戰。

　　英國最大的商業房地產貸款機構之一Deutsche PfandBriefbank AG的副首席執行官托馬斯-肯特根(Thomas Koentgen)說，即使借款人愿意支付更高的利率，“我們也不會百分之百地投資共享辦公。”該銀行為一些共享辦公空間供應商提供了資金;肯特根沒有說明WeWork是否也在其中。

　　令人淚目的巨大虧損

　　WeWork遇到的阻力還在于它自己通常不會簽訂租約。它創建了單獨的公司來處理各個建筑物的租賃事宜。對于包括英國和德國在內的一些國家的貸款機構來說，該公司多出的結構設置是一個令人擔憂的問題。這些國家的貸款法規非常強調支付租金的公司的信用評級。

　　談到此事的高管表示，作為一家私營公司，WeWork不必像其公開競爭對手那樣披露那么多的財務信息，而且銀行在決定是否發放貸款時，并不總是能夠獲得它們想要的所有細節。有關該公司財務狀況的大多數信息來自它向其債券投資者提供的文件。

　　漢堡商業銀行(Hamburg Commerce Bank AG)房地產跨境業務主管邁克爾-溫道夫(Michael Windoffer)表示：“如果我們有一家信用一流的公司租用這座大樓，那么我們就可以確保現金流在10年或15年內是安全的。這與將承租合同交給信用狀況不明確的租戶是不同的。”

　　這些高管說，可以肯定的是，在黃金地段或WeWork占市場份額較小的地方，一些貸款機構將考慮為WeWork租賃辦公樓提供貸款。

　　愛爾蘭銀行集團(Bank of Ireland Group Plc)最近為WeWork提供貸款，供其租賃在倫敦金融中心英國央行附近的“一號家禽”。

　　據Nuveen房地產公司負責債務策略的高級主管肖恩-考夫曼(Shawn Kaufman)說，長期租戶的存在也有助于贏得貸款機構的支持。該公司為WeWork在歐洲的兩處房產提供了融資。他說，這類公司的信用評級往往比共享辦公公司本身還高，這使得銀行感到放心。這些信用評級很高的租戶約占WeWork客戶的32%。

　　在2014年抵達倫敦后，WeWork花了數年時間說服房東們，它注重時尚休閑的辦公室設計，強調社區和按月支付租金的靈活性，這些優勢將會讓它成為贏家。該公司在該市經營的近50處房產證明了這一點。

　　WeWork現在正在向銀行展示自己的優勢。這樣做的部分原因是為了鼓勵貸款人忽略因快速擴張導致的令人淚目的巨大虧損，轉而去關注商業模式正在發揮作用的證據：它現有的辦公地點都在賺錢，平均入住率為80%;去年的營收增長了一倍多，達到了18億美元。

　　打車服務公司優步和Lyft也利用了零工經濟的浪潮，證明了虧損并不一定是高估值的障礙，也不一定是首次公開發行(IPO)的潛在障礙。WeWork還沒有透露何時會進行IPO。

　　“在很大程度上，這是一個提高人們認識的過程。”WeWork的格羅斯說。“我們正在創造一個新類別，一種利用辦公空間的新形式。”(騰訊科技審校/樂學)