格力地產的又一場豪賭

　　重組珠海免稅集團尚未塵埃落定，格力地產早已展開對免稅市場的爭奪。

　　在9月的15天里，公司先下海南高價奪地、后西進貴州和茅臺談合作。這家區域房企似乎把免稅業務當作一根救命“稻草”。

　　房地產主業疲軟，連踩“三道紅線”后，格力地產已承受著較大債務壓力。豪賭免稅業務，勝算幾何?

　　一場豪賭

　　一貫低調的格力地產變了。在今年9月的15天里，先后祭出兩個大動作：下海南拿地和進貴州簽約茅臺置業。

　　9月7日，格力地產(600185.SH)通過下屬全資子公司珠海合聯，從華潤、金地、招商局等央企手中，斬獲三亞總部經濟及中央商務區鳳凰海岸單元控規地塊，耗資16.51億元，占公司上半年收入的五成以上。

　　公司一直以珠海當地業務為主，極少在全國市場公開拿地，這次三亞“虎口奪地”讓友商震驚。

　　公開報道顯示，公司斬獲的上述兩宗土地，總面積合計3.30萬平方米，平均樓面地價為1.77萬元/平方米，溢價率47.7%，遠高于三亞平均水平。

　　根據中國指數研究院數據，今年上半年，三亞市出讓20宗土地平均樓面價4100元/平方米，平均溢價率為4.29%。

　　土地規劃內容顯示，上述地塊擬建設濱海高端旅游零售商業項目。

　　珠海合聯對外表示，拿地主要是看中區域、政策等優勢。格力地產正在重組珠海免稅集團，業內猜疑公司或會有免稅業務在三亞落地。

　　15天后，公司再與茅臺集團置業公司達成戰略合作協議。

　　9月21日，格力地產董事長、珠海免稅集團董事長魯君四親自帶隊前往茅臺集團，與茅臺集團置業公司簽署戰略合作。雖說本次會晤多屬務虛，但這家掌握了免稅資源的特殊地產企業，還是得到茅臺集團黨委書記、董事長高衛東的高規格接待。

　　啟信寶顯示，茅臺集團置業公司與貴州茅臺(600519.SH)是兄弟企業，同屬于貴州茅臺集團。

　　主業疲軟，靠副業難突圍

　　房地產、海洋經濟、口岸經濟、生物醫藥，加上正在重組的免稅業務，是目前格力地產的業務構成。同時，公司也是大灣區為數不多、已業務多元化的區域房企。

　　不過，最近幾年來，公司的業績支撐仍依賴房地產業務。

　　數據顯示，2018年至2020年上半年，房地產業務分別實現收入23.89億元、23.47億元和26.55億元，分別占比公司收入的77.62%、55.97%和89.15%。今年上半年，其他收入對公司的貢獻不到10%。

　　業務多樣性布局，從房地產商向城市綜合運營商轉型，是公司在2013年確定的發展目標。轉型7年來，公司的業務范圍始終圍繞珠海及周邊地區，目前來看難達預期。

　　在此次拿地之前，公司土地儲備(規劃計容建筑面積)已從2017年的172.86萬平方米降至2019年的105.83萬平方米。2019年報顯示，公司在珠海、上海及重慶4個項目，當期實際投資進展緩慢。其中，上海項目實際投資額6.65億元，占比總投資額的8.01%。

　　較為棘手的是，公司現金流已比較緊張。

　　2016年-2018年，公司經營活動產生的現金流凈額連續3年為負數，凈流出均在12億元以上。2019年這一數據終于轉正，今年上半年再同比下降99.34%。

　　2020年中報顯示，公司短期借款1.86億元，較上年同期增加145.23%；一年內到期的非流動負債72.39億元，較上年增加164.82%。上半年，公司又踩中監管“三條紅線”。對于這家去年年收入剛過40億元的區域房企來說，未來并不會輕松。

　　主業已很難做大，公司在副業上四處突圍。

　　今年年初，口罩需求最旺盛，公司跟風介入，并提出全年將出口1億片醫用口罩，引來監管部門的關注。

　　除此之外，代建工程、漁獲等收入雖然增速強勁，但對公司收入貢獻仍十分有限。

　　免稅業務成救命“稻草”？

　　格力地產與茅臺置業的戰略合作，“創新供應體系”被擺在首位，意味著茅臺集團和公司及珠海免稅集團業務的互補性。

　　簡單理解，茅臺利用珠海免稅的免稅平臺賣酒;格力地產也可借助茅臺的影響力，在貴州獲得地產項目等。

　　珠海免稅集團是國內唯一一家全資擁有免稅、有稅和保稅三大業務運營管理實踐經驗的國有獨資企業，在珠海拱北、橫琴口岸、九州港口、港珠澳大橋港口以及天津濱海機場等地擁有免稅門店。

　　而且，珠海免稅集團的免稅業務，與格力地產的口岸經濟業務有鏈接的便利性。

　　今年5月，公司開始籌劃發行股份及支付現金購買珠海免稅集團100%股權，迄今為止尚未塵埃落定。

　　重組同屬于珠海國資委旗下的珠海免稅集團，是格力地產改善公司收入結構和財務狀況的一個優等方案。

　　公開數據顯示，2018年至2019年，珠海免稅集團實現收入分別為22.56億元、26.69億元，歸母凈利潤分別為6.43億元和9.44億元。

　　今年7月，珠海免稅集團在海南成立全資子公司，格力地產在三亞拿地，很容易讓人聯想到公司將在三亞落地高端免稅城。

　　值得注意的是，免稅市場壟斷性強，中免、日上、中僑免和海免4家均為中免集團旗下免稅品牌，占據國內免稅市場份額的93%。在海南，中免已開業4家離島免稅店面，處于絕對霸主地位。

　　目前，海南已在采用市場化競爭方式，選擇并確定新增加的海南離島免稅購物經營主體，格力地產一旦介入，將面臨和中免的正面競爭。